🔥 Expropiación por Utilidad Pública: ¿Cómo Defender el Valor Real de tu Propiedad?

En Colombia, muchos propietarios se ven inmersos en procesos de expropiación para facilitar obras de infraestructura vial, transporte o renovación urbana. Lo que pocos conocen es que, en estos casos, el Estado está obligado a pagar una indemnización justa por el inmueble, y ese valor no siempre coincide con el que propone inicialmente la entidad pública.

Por eso, conocer tus derechos y contar con un avalúo técnico, independiente y objetivo puede marcar la diferencia entre una compensación justa o una pérdida económica significativa.

⚖️ ¿Qué normas regulan la expropiación en Colombia?

La expropiación en Colombia está respaldada por un sólido marco jurídico y técnico, que garantiza que cualquier actuación del Estado en este sentido debe estar motivada, justificada y debidamente indemnizada, conforme al principio constitucional de función social de la propiedad.

📜 Marco normativo aplicable

• Artículo 58 de la Constitución Política de Colombia: consagra la posibilidad de expropiación por motivos de utilidad pública o interés social, previa indemnización.

• Ley 9ª de 1989 modificada por la Ley 388 de 1997: establecen las bases para el desarrollo urbano y la adquisición de bienes inmuebles por parte del Estado.

Este marco normativo y demás normas concordantes y complementarias le otorga valor legal, técnico y probatorio al avalúo independiente que el propietario puede presentar, ya sea en la etapa de enajenación voluntaria o por vía judicial de expropiación.

💡 ¿Qué valor debe pagar el Estado por mi propiedad?

Aquí es donde muchos propietarios cometen un error grave: asumen que el valor ofrecido por la entidad pública es incuestionable, ya sea porque está soportado en un avalúo aportado por la entidad o porque el valor catastral del predio es muy inferior al valor comercial.

Sin embargo, la ley exige que la indemnización corresponda al valor comercial del predio, determinado mediante un avalúo. Además, en algunos casos también debe incluirse la indemnización por daño emergente y lucro cesante, cuando corresponda.

🛠 Tu herramienta clave de defensa: un Avalúo Comercial Independiente

Como propietario, tienes el derecho de presentar un avalúo independiente que refleje el valor real de tu propiedad, incluso si este difiere del presentado por la entidad pública.

Un dictamen pericial bien elaborado:

• Aplica métodos reconocidos de valoración: comparativo de mercado, residual, o de ingresos.

• Tiene valor probatorio (técnico y jurídico), especialmente en procesos judiciales.

• Fortalece tu capacidad de negociación con la entidad pública.

• Puede detener o condicionar el proceso de expropiación mientras se resuelve la controversia.

📈 Caso real para ilustrar:

Un propietario en un municipio cercano a Bogotá recibió una oferta de $85.831.410 por una porción de su terreno equivalente a 180.33 m², en el marco de un proceso de expropiación adelantado por el Instituto de Infraestructura y Concesiones de Cundinamarca – ICCU.

El propietario notó que el avalúo no consideraba el valor real del inmueble, además sobre el predio existía una licencia de urbanización y construcción, por la cual había pagado a la alcaldía $355.932.000 y no fue tenida en cuenta. Me contrató para realizar un nuevo avalúo, el cual determinó un valor de $156.709.476 por la porción del terreno afectada, con posibilidad de ser mayor si se demuestra que el retiro de esos metros cuadrados impide el desarrollo del proyecto inmobiliario autorizado.

Resultado: El abogado del propietario logró frenar el proceso de expropiación y exigir el reconocimiento del valor real del inmueble.

🧠 ¿Qué pasa si no acepto la oferta?

Según el artículo 25 de la Ley 1682 de 2013, modificado por la Ley 1882 de 2018, al ser notificado con la oferta de compra, el propietario tiene 15 días hábiles para lograr una negociación voluntaria.

Si no hay acuerdo formal, la entidad pública deberá iniciar un proceso de expropiación judicial, según lo dispuesto en el artículo 399 del Código General del Proceso.

En ambos escenarios, el dictamen pericial es clave para proteger tu patrimonio.

🧾 Etapa crítica: Enajenación voluntaria vs. Expropiación judicial

Es importante saber que ciertos conceptos pueden ser reconocidos únicamente en la etapa de enajenación voluntaria, como lo establece el artículo 17 de la Resolución IGAC No. 898 de 2014.
Por eso, actuar con rapidez, buena asesoría legal y un avalúo técnico puede marcar una diferencia significativa en la compensación final.

✍️ Conclusión: Planifica tu defensa, no improvises

La expropiación puede ser inevitable, pero la pérdida económica no tiene por qué serlo.
Contar con un abogado especializado y un avalúo técnico, objetivo e independiente, es tu mejor defensa para proteger tu patrimonio.

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Soy Perito Avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, con experiencia en dictámenes periciales relacionados con procesos de expropiación, enajenación voluntaria y valoración de daños emergentes y lucro cesante.

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