⚖️🏠 Avalúos Comerciales vs. Avalúos Catastrales en Procesos de Sucesión: ¿Cuál necesito?

Cuando una familia enfrenta un proceso de sucesión, uno de los temas más sensibles es la repartición de los bienes del causante. Para hacerlo de manera justa y transparente, la ley exige que se determine el valor de los inmuebles que conforman la herencia.

Aquí surge una pregunta clave: 👉 ¿basta con el avalúo catastral o se necesita un avalúo comercial?

En este artículo te explico las diferencias, la normatividad que respalda cada caso, y por qué la elección correcta puede marcar la diferencia en la distribución de la herencia.

📌¿Qué es un avalúo catastral?

El avalúo catastral es el valor que asigna la autoridad catastral (IGAC o Catastro Distrital/Municipal) a un inmueble para efectos fiscales y administrativos.

• Sirve como base para el cálculo de impuestos como el predial.

• Está regulado principalmente por la Ley 14 de 1983 (Catastro Nacional), la Ley 223 de 1995, la Ley 44 de 1990 y demás normas concordantes y complementarias.

• Generalmente está por debajo del valor real de mercado, ya que no refleja directamente las dinámicas inmobiliarias actuales.

👉 En materia de sucesiones, el artículo 489 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) permite que, cuando hay consenso entre herederos, se utilicen los avalúos catastrales para la partición ante notario.

📌¿Qué es un avalúo comercial?

El avalúo comercial es el ejercicio técnico y matemático que permite obtener el valor real de una propiedad, por el cual esta se pudiera tranzar en un mercado libre, donde ni vendedor ni comprador tengan intereses diferentes al de obtener una negociación justa y equilibrada.

• Lo realiza un perito inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), conforme a la Ley 1673 de 2013, que regula la actividad de los avaluadores en Colombia.

• Se fundamenta en metodologías técnicas establecidas en la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

• Refleja el precio real de mercado, considerando: ubicación, estado de conservación, entorno y dinámica de oferta y demanda.

En procesos judiciales, este es el valor que se tiene en cuenta porque garantiza imparcialidad y seguridad jurídica para todas las partes.

⚖️¿Cuándo se usa cada uno en una sucesión?

La normatividad colombiana distingue claramente dos escenarios:

1️⃣ Sucesión notarial (cuando hay consenso entre herederos)

• Trámite ante notario, regulado por la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso).

• Es válido usar los avalúos catastrales para simplificar el proceso y reducir costos.

• No obstante, los herederos pueden acordar voluntariamente la práctica de un avalúo comercial si buscan mayor precisión y equidad en la distribución.

2️⃣ Sucesión judicial (cuando no hay consenso)

• Trámite ante un juez, conforme al artículo 28 del Código General del Proceso.

• El juez ordena obligatoriamente la práctica de un avalúo a cargo de un perito inscrito en el RAA; incluso el demandante puede aportar dicho avalúo para cumplir con el juramento estimatorio y con el artículo 489 del Código General del Proceso.

• El objetivo es evitar conflictos y asegurar que la partición se base en valores reales de mercado.

📊 Ejemplo práctico

Un apartamento tiene un avalúo catastral de $150 millones, pero un avalúo comercial lo estima en $350 millones.

• Si la sucesión se liquida con el valor catastral, el heredero que reciba ese inmueble obtendría un beneficio desproporcionado frente a quien reciba efectivo u otros bienes.

• Con el avalúo comercial, la repartición se hace sobre valores reales de mercado, garantizando equidad y evitando futuros litigios familiares.

✅ Conclusión

• El avalúo catastral se usa en sucesiones notariales con acuerdo entre herederos.

• El avalúo comercial es obligatorio en sucesiones judiciales y recomendable incluso en notariales si se busca una partición justa.

📞 ¿Necesitas un avalúo para un proceso de sucesión?

Como perito avaluador inscrito en el RAA, recomiendo que incluso en sucesiones notariales donde hay consenso, se considere solicitar un avalúo comercial profesional.
La inversión en un avalúo confiable puede ser la diferencia entre una partición equitativa y años de disputas familiares.

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